公開日： ｜更新日：
注文住宅の住宅ローンの組み方とタイミング
建売住宅の場合、住宅ローンは、住宅引き渡し時に一度だけを組むだけで済みます。それは、土地取得や建設工事をハウスビルダーが行ってくれるからです。では、注文住宅の場合、「住宅ローンの組み方やタイミング」はどのようになっているのでしょうか。
注文住宅の住宅ローン
住宅ローンはいつから始まる？
住宅ローンは、土地と建物をセットで担保にしているため、建物の完成後に融資が始まります。
土地と建物では融資のタイミングが違う？つなぎ融資とは？
注文住宅の場合、土地取得費のほか、建築費のうち着手金、中間金、上棟金などを、建物完成前に支払う必要があります。
この時、自己資金の用意が難しい場合に、建物完成までの短期間だけ融資を受けられる「つなぎ融資」を受けることができます。建物完成後、住宅ローンからの融資で、つなぎ融資の残金を返済します。
つなぎ融資は、住宅ローンと同じ金融機関で受けるケースがほとんどです。抵当なしで受けられますが、金利が高く、10万円単位の事務手数料がかかります。
金融機関によっては、建物完成前に住宅ローンを分割実行してくれるところもありますが、建物完成前に、先に融資を受けた分の返済が始まるケースがあること、より審査が厳しくなることに注意が必要です。
住宅ローンの流れ
予算決定
予算決定の基準にすべきは、住宅ローンの借入可能金額ではなく、「月々の返済可能金額」です。現在の家賃＋駐車場賃料ほどの金額にすると無理がないでしょう。
予算全体の目安として、国土交通省発表の「平成28年度住宅市場動向調査報告書」のデータでは、実際に注文住宅を建てた人の世帯年収は全国平均690万円で、住宅建築資金の全国平均は3,100万円と、年収の約6倍。その内31.8%を自己資金としているようです。
参照元：【PDF】国土交通省 平成28年度住宅市場動向調査報告書（https://www.mlit.go.jp/common/001178016.pdf）土地購入
住宅ローンは、土地と建物を担保にしているので、建築プランを明確にしてから申し込む必要があります。
建築プランは、土地の条件や形状、周辺環境によって決まるため、まず土地を購入するか、不動産会社に買付証明書を提出した上で土地の仮押さえをしてもらわなくてはなりません。
建築プランが完成したらすぐに、役所に「建築確認申請」をして「承認」してもらいます。これで、これから建てられる建物の内容が客観的に確認されたことになり、金融機関は融資の査定を行うことができるようになります。
住宅ローン事前審査（結果が出るまで3～4日）
「事前審査」は、建築プランから出した全体の見積もりと、本人確認書類、収入を証明する資料、他のローンの状況を示す資料などを提示して、簡易的に支払い能力を審査するものです。
これは、契約後に行う本審査で不合格となり、契約破棄となる不効率を改善するためにできた仕組みです。
金利等の比較のため、2～3の金融機関に申し込むことが多いようです。
工事請負契約
事前審査に通過後、施工会社と「工事請負契約」を交わします。契約後は変更できないので、抜け漏れがないか、しっかりと納得できているか、よく確認してから契約をします。
住宅ローン本審査（結果が出るまで1～2週間）
「本審査」は、保証会社による詳細な審査です。現在の支払い能力、将来的な支払い能力、各種保険に加入できる健康状態、担保となる物件の価値などを調べます。
必要な書類は、住民票、印鑑証明、健康保険証、登記事項証明書、建築確認済証、売買契約書、工事請負契約書などです。
住宅ローンの契約
本審査に通過後、土地と完成した住宅を担保に、各種書類の提出、署名、捺印をして、住宅ローンの契約を行います。
住宅ローンの実行
建物の完成後、住宅ローンが実行されます（住宅ローンで借りた金額が口座に振り込まれます）。この住宅ローンでつなぎ融資を完済します。そこで、建物の引き渡しが完了します。
